『相続』について勉強しよう(9)！相続の手続き⑤、不動産の相続手続き！

1．不動産登記とは？
不動産登記とは、どこにどのような土地や建物があって、その土地や建物について誰がどのような権利を持っているのかが公示されているものです。
日本国内にあるすべての土地・建物のこれらの情報が記録されているものが不動産登記簿です、法務局で管理されています。
この土地・建物の情報を記録することを「登記する」と言います。

この登記された情報は「登記事項証明書」と呼ばれ、誰でも法務局で一定の手数料を支払えば取得することができます。「登記事項証明書」は一般的には登記簿・謄本などと呼ばれています。

この「登記事項証明書」には、見てもらえばわかるのですが、「表題部と権利部」という欄があります。表題部には不動産の情報が、権利部にはその不動産の権利の情報(個人・法人)が記載されています。
この表題部に変更があった場合は、30日以内に変更手続きをしなければならない義務があります、しかし、権利部に変更があった場合は変更することは義務化されていません、このことが相続の手続きを遅延化させており、現在の空家問題に繋がっているのではないかと思っています(現在は、法改正の話が進行しています)。

不動産の登記にはルールがあります、不動産の取引きを安全に行うために、権利の変更があった場合は権利の変動の過程を省略することなしに記載しなければならないという決まりです。
例えば、Aさんの持っている不動産をBさんに売却して、BさんがすぐにCさんに売却した場合であっても、AさんからＣさんに名義を直接変更しようと法務局に登記の申請をしても却下されていまします、AさんからＢさんへ名義変更をして、BさんからCさんに名義変更しなければなりません。このように所有者の名義を変更する登記のことを「所有権移転登記」と言います。

2．相続登記にはどんなものがありますか？
相続登記には下記の３つのものが考えられます。
①法定相続による相続登記…民法に定められている相続人・相続分に従って登記する場合。
②遺産分割協議による相続登記…相続人全員で誰がどの遺産を取得するのかを協議して(これを遺産分割協議と言います)、これに基づいて登記をする場合。
③遺言書による相続登記…故人が遺言書を残しており、遺言書の内容に基づいて登記をする場合。

(1)相続登記をしなかった場合のデメリット
不動産登記の権利部は、変更があっても登記の変更をしなければならない義務はありません。しかし登記の変更をしないことで下記のようなデメリットが発生する可能性があります、不動産の権利変更があった場合は早めに権利変更の手続きをしておきましょう。

①知らない第三者の名義になっている…これは空家などで登記事項欄の変更がない場合が多いみたいです、権利書や印鑑登録証明書を偽造して売却をして全然知らない第三者の名義になっていることがあります。
②何代にわたって相続の名義変更がなされていない…何代にわたって相続の名義変更をしていないと、誰が相続人であるかがわからなくなったり、相続人の数が膨大になってしまい、登記の変更に必要な書類や手続きが煩雑になってしまいます。誰も相続の手続きをすることなくなり空家・空地になってしまいます。
③不動産を売却することができない…相続不動産を売却するためには、不動産を相続人の名義に変更して登記しなければなりません。②のように相続人がわからなかったり、膨大な数の相続人になってしまっては遺産分割協議をするにも戸籍を集めるにも膨大な時間と労力が必要になってしまいます、また、相続人が少数であってもそれなりの時間・労力は必要です、すぐに相続不動産を売却することは難しいです。

(2)相続登記の手続と必要書類
①申請人…相続登記をする人のことです。
・法定相続の場合…各相続人が単独ですることができます。ただし、共有の場合は自己の相続分だけを申請することはできません、必ず相続人全員の持分を登録しなければなりません。
・遺産分割協議の場合…遺産分割協議で不動産を取得した者と、それ以外の相続人全員で共同して行わなければなりません(遺産分割協議書の作成、印鑑登録証明書の添付など)
・遺言の場合…遺言により不動産を取得した方が申請人になります。しかし「相続させる、遺贈させる」の文言によって手続きが異なります、「相続させる」の場合は、所有権を取得した者が単独で申請人として手続きを行うことができます。「遺贈させる」の場合は、遺贈で所有権を取得した者と遺言執行者又は、遺言執行者がいないときは相続人全員で行う必要があります(受遺者が法定相続人の場合でも同じです)。

②どこの法務局で手続きを行うの？
不動産の所在地を管轄する法務局で行うことができます。

③登記申請に必要な書類
・法定相続の場合
被相続人と相続人の関係がわかる戸籍除籍謄抄本(又は法定相続一覧図)、被相続人の住民票(除票)又は戸籍の附票(除票)の写し、相続人全員の住民票の写し(又は戸籍の附票)、固定資産評価証明書。
・遺産分割協議の場合
被相続人と相続人の関係がわかる戸籍除籍謄抄本(又は法定相続一覧図)、被相続人の住民票(除票)又は戸籍の附票(除票)の写し、 遺産分割協議書、相続人全員の印鑑登録証明書・住民票(又は戸籍の附票)、固定資産評価証明書。
・遺言の場合
被相続人と相続人の関係がわかる戸籍除籍謄抄本(又は法定相続一覧図) ・第三者が受遺者の場合は被相続人の死亡の記載のある戸籍除籍謄抄本、 被相続人の住民票(除票)又は戸籍の附票(除票)の写し 、遺言書(自筆証書遺言の場合は家庭裁判所の検認を受けたものに限る)、 相続人全員の印鑑登録証明書(遺言執行者がいる場合は遺言執行者の印鑑登録証明書)・住民票(又は戸籍の附票) 、固定資産評価証明書。

④不動産の登録免許税
登録免許税は、不動産を登録する際に法務局に納付するものです。納付金額の算出方法は下記の２種類です、課税価格は固定資産評価証明書又は固定資産納税通知書の課税明細書記載の固定資産の価格の1,000円未満を切り捨てた金額になります。
・相続登記、遺産分割協議に基づく相続登記、遺言に基づく相続登記の場合…課税価格×0.4％
・遺言で遺贈の場合…課税価格×2％

本日は以上です、不動産の相続についてでした。次回は公共料金の相続手続きについてです、次回も「戸田市の行政書士・まさのブログ」よろしくお願いします(*^▽^*)！

本日ご紹介するパワースポットは、愛知県にあります「清須公園の織田信長公と濃姫」です。清洲公園内の一段高くなっている場所に建っています。この銅像は、織田信長公26歳の1560年（永禄3年）「桶狭間の戦い」に出陣する姿を模した銅像で、桶狭間の方向を見据えています。　2012年7月に濃姫像が信長公銅像の脇に移されてからは、夫婦円満や恋愛のパワースポットとしても話題となっているそうです。