宅建業免許とは、「宅地建物取引業者」・要するに「不動屋さん」を営むときに必要な免許（許可）です。
宅建業免許①回目の今回は、そもそも「宅地建物取引業」とは何ぞやから入っていきたいと思います。
何事もそうだと思うのですが、理解するためにはそれが何のためにあるのか、それが存在する「目的」から入っていくといいですよ！
宅地建物取引業の目的ですが、『宅地建物取引業法』という法律の第１条に明記されていますので全文を下記に書き出して置きます。
宅地建物取引業法
（目的）
第１条
この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正を確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発展を促進し、もって購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。
すなわち「住む場所」というのは、衣・食と並び人間生活に欠かせない生活基盤であるが、この「住む場所」に関して、一般消費者は知識であったり、経験であったりが乏しかったり、また、そこには悪質な業者とかが存在することで損害をこうむることがあります、そこで、社会・国民の要請で、宅地建物取引業者を対象として免許制度を取り入れ、業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正の確保を目的として、「宅地建物取引業法」が出来たのです。
すなわち、「宅地建物取引業法」の目的は、
１．購入者等の利益の確保
２．宅地及び建物の流通の円滑化
の２つです。
では、「宅地建物取引業者」、いわゆる不動産業で、宅地建物取引業の免許が必要な業態とはどういったものでしょうか？
１．自らの保有する宅地や建物の売買や交換
２．売買・交換・賃貸借をするときの代理や仲介（媒介）
上記の行為を、不特定多数の人を相手として、反復又は継続して行い、社会通念上事業としてみることが出来るときは免許が必要になるのです。
今回の最後に、「宅地建物取引業の免許が必要な行為」として「売買・交換・代理・仲介（媒介）」という言葉が出てきました、「宅建業」ではどのような行為なのかをお話しして終わりにしましょう。
１．宅地または建物の売買
当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約する契約のことです。通常は、現存する物件について行われますが、マンション分譲・宅地分譲などにおいては、宅地造成または建物の建築完了前に売り出されたり、工事に着手する前に、設計段階で図面をもとに売り出される場合のように、将来存在することとなる完成前の建物等の売買をする行為も含まれます（含まれるということは、「宅地建物取引業法」の規制の対象となるということです）。
２．宅地または建物の交換
当事者が互いに金銭の所有権以外の財産権を移転することを約する契約のことです。
３．宅地または建物の売買・交換または賃借の代理
代理とは、代理人が自己の名で本人に代わって意思表示をし、または相手方から意思表示を受け、その法律上の効果が直接本人に帰属するということです。
４．宅地または建物の売買・交換または賃借の仲介（媒介）
「仲介（媒介）」とは、他人間の法律行為の成立に尽力する行為のことです（契約書上は「立会人」・「仲立人」と記載されることが多いです）。
５．宅地または建物の賃借を自ら行う場合
この行為は、宅建業に該当しない行為です、自ら貸主となって賃貸をすること自体は、宅地建物取引業法の対象から除外されています。しかし、賃貸の代理や仲介をすることは上記３・４の範疇となるため、宅地建物取引業法の規制の対象となります。
”ブレイクタイム”
５の自らの物件を賃借する場合（大家さん業といわれているもの）は、原則宅地建物取引業法の規制対象とはなりません、これは、賃貸借においては、地代・家賃・敷金等の契約条件等について、大家さんと借主の間で問題になるような場合は、賃借人保護の観点から、宅地建物取引業法ではなく民法上の問題として規制するほうが適当であるからだといわれています！
